所長ブログ

2017.07.29更新

収益物件の空室があると相続税の申告に当たって
建物の評価額が高くなることは、ご存知でしょうか?

収益物件の契約が満室の場合の建物評価額は、
すべて空室の場合の評価額の70%となります。

つまり、入居者が多いほど税法上の建物評価額が
低くなり、相続税の節税効果は大きくなります

そこで、相続税を申告するにあたって
一時的に空室になっている部屋を、空室と判断するか
否かが大きな論点となります。

この論点につきましては、国税庁HPの質疑応答事例集に
『貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲』と
いう項目があります

詳細は、国税庁の下記URLでご確認ください

https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/04/12.htm

この質疑応答の回答に「継続的に賃貸されてきたもので、
課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる」
部分の範囲、という回答が記載されています

その内容は以下の通りです

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか
③空室の期間、他の用途に供されていないかどうか
④空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうかなどの事実関係から
総合的に判断します。

さらに、平成29年5月11日大阪高等裁判所で
ひとつの判断が下されました

その裁判では、『5カ月間空室の部屋は継続的に賃貸されて
きたと考えることはできるかどうか』ということが争点と
なっていました。

大阪高等裁判所は、継続的に賃貸されてきたが一時的に
空室であると主張するには、5カ月間は長すぎるという判断でした。

収益物件を税法上評価に当たっては、継続的に賃貸契約しているが
一時的に空室と判断する根拠として1ヶ月程度の空室が
ひとつの判断基準となるようです。

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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2017.07.23更新

相続税あるいは贈与税の計算にあたって、一定の要件
を満たす土地については『広大地の特例』を適用する
ことで土地の評価額を低く評価することができます

しかし、現在の『広大地の特例」は適用に当たっての
判断が難しいため、特例の適用誤りが問題となる事例が
あったようです。

現在の広大地の特例は
『広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に
比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条
第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的
施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。
ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の
集合住宅等の敷地用地に適しているものは除かれます。』

と定められています。

今回の改正のポイントは以下の通りです
1.地積が500㎡以上(3大都市圏以外は1000㎡以上)
  であること

2.普通商業・併用住宅地区、及び普通住宅地区
  として定められた地域に所在すること

以上の改正によって従来広大地の特例を適用できなかった
ような以下のような土地にも特例が適用できるようになります

1.道路をつける必要のない土地
2.すでに開発済みのマンション等の敷地

上記のように要件が緩和されることで広大地の特例は
適用範囲が広がります

この新しい広大地の特例は、平成30年1月1日以降の
相続及び贈与から適用されます

具体的な改正通達等は平成29年8月以降に国税庁HPで
公表されますので、公表され次第このブログで
ご紹介します

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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2017.07.18更新

世界中には、顧客の金融財産の情報の秘密を守ってくれる
国や金融機関がある。。。

そんな時代はもう終わります
CRSという制度が始まるのをご存知でしょうか?

簡単に申し上げますと
ケイマン諸島もパナマもシンガポールもスイスも
世界100以上の国と地域にある金融機関に預けている
顧客の情報を顧客の居住する国の税務当局に
情報提供する制度です

たとえば、日本人の資産家あるいは日本の法人が
パナマやケイマン諸島にこっそりと金融資産を
隠したつもりになっていたとしても

2018年9月以降は、各国の外国税務当局が
自国の金融機関に保管されている日本人及び
日本法人の金融資産情報を、日本の国税庁に
情報提供する制度です

各国の税務当局が相互に交換する情報としては
主として預金・有価証券・資産性のある保険・
組合の出資持分等に係る収入と毎年12月31日の残高
のようです

これらの情報収集は各国の金融機関が行います
その際の情報収集の手続き及び内容は世界で統一
された共通報告基準(CRS)に基づいて行われます

この制度は2010年にアメリカが海外の金融機関に
預けているアメリカ人の金融資産残高の情報を
収集するFATCA法が成立したのを契機に

OECDにおいて世界的に各国の金融機関の残高情報を
自動的に交換する機運が高まりCRSの策定作業が
すすめられました

日本がCRS制度で情報交換する予定の国と地域の一覧
は、国税庁が下記URLで公表していますので
ご覧ください

https://www.nta.go.jp/sonota/kokusai/crs/pdf/information_exchange.pdf


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