収益物件の空室があると相続税の申告に当たって
建物の評価額が高くなることは、ご存知でしょうか？

収益物件の契約が満室の場合の建物評価額は、
すべて空室の場合の評価額の70％となります。

つまり、入居者が多いほど税法上の建物評価額が
低くなり、相続税の節税効果は大きくなります

そこで、相続税を申告するにあたって
一時的に空室になっている部屋を、空室と判断するか
否かが大きな論点となります。

この論点につきましては、国税庁HPの質疑応答事例集に
『貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲』と
いう項目があります

詳細は、国税庁の下記URLでご確認ください

https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/04/12.htm

この質疑応答の回答に「継続的に賃貸されてきたもので、
課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる」
部分の範囲、という回答が記載されています

その内容は以下の通りです

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか
③空室の期間、他の用途に供されていないかどうか
④空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうかなどの事実関係から
総合的に判断します。

さらに、平成29年5月11日大阪高等裁判所で
ひとつの判断が下されました

その裁判では、『5カ月間空室の部屋は継続的に賃貸されて
きたと考えることはできるかどうか』ということが争点と
なっていました。

大阪高等裁判所は、継続的に賃貸されてきたが一時的に
空室であると主張するには、5カ月間は長すぎるという判断でした。

収益物件を税法上評価に当たっては、継続的に賃貸契約しているが
一時的に空室と判断する根拠として1ヶ月程度の空室が
ひとつの判断基準となるようです。

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